2008/09/02 18:10
|
1. 조합원 소유 토지 건물의 보상가격은 어떻게 결정하는가? 그리고 보상가격에 이의가 있을 경우에는 어떤 절차에 의하는가? ① 주택재개발사업은 공공사업의 성격을 띄므로 공공용지의손실보상에관한특례법의 규정이 적용되며, 사업시행인가 당시의 토지·건축물의 이용상황에 따라 평가하는 바, ② 지가공시와감정평가에관한법률에 의한 공인 감정평가사 2인이상의 평가결과를 산술 평균하여 결정함. ③ 참고로 재개발법 개정이전에는 서울시에 가격평가위원회가 설치되어 조합원이 일부 참여하여 감정평가사의 평가액을 근거로 결정하였으나 현재는 이러한 제도가 폐지되어 조합이 선정한 감정평가사의 평가결과에 의하고, 또한 과거에는 한국감정원이 필수적으로 참여하도록 하였으나 지금은 폐지되었으며, 공정한 평가를 위하여 한국감정원을 필수로 포함시키는 방안을 도입할 수 있을 것임. ④ 그리고, 종전토지가격 즉 보상가격에 대한 이의는 감정평가업자 각각의 평가액이 30%이상 차이가 나는 경우와 토지의 이용상황이 잘못 적용된 경우 등 이를테면 지목은 도로이나 실제로 대지로 사용하고 있는 경우에 대지가격으로 평가하지 아니하고 도로로 평가된 때에는 이의신청 등으로 재산정을 받을 수 있음. 2. 조합원 이주시 이사비용은 지급되는 지와 철거에 관한 대책 ① 도시재개발법은 기존주택의 철거로 이주되는 조합원(세입자는 제외됨)을 위해서 임시수용 가건물을 지을 수 있도록 규정하고 있으나, 부지확보 및 대다수 조합원이 원하지 않으므로 시행되는 현장은 아직 없음. ② 조합원의 이주에 관한 이사비용의 지원은 공공용지의손실보상에관한특레법의 규정에도 불구하고 이루어지고 있지 않은 바, 이는 조합원은 재개발사업의 시행이 본인의 주택을 짓는다는 개념에 의하여 적용되지 아니하고, 시공회사에서 지급하는 이주비(무상 또는 유상)에 넘기고 있고 철거는 자진철거를 원칙으로 하고 있으나 비용을 조합이 부담하여 시행하고 있음. 3. 재개발을 끝까지 반대할 경우에는 어떻게 되는가? ① 도시재개발법은 사업시행인가의 조건으로 토지 및 건축물 소유자 총수의 3분지 2이상과 소유면적의 3분지 이상의 동의를 요건으로 하고 있는데, 이 요건만 충족하면 일부의 반대와 상관없이 재개발사업은 시행되는 것이며, ② 재개발사업은 토지수용법이 적용되는 공공사업이므로 토지수용법에 의하여 조합원의 토지를 수용할 수 있도록 규정하고 있는데 그 요건으로는, ·분양신청을 하지 않은 자 ·분양신청을 철회한 자 ·분양대상에서 제외된 자로 하고 있음. ③ 토지수용재결이 떨어지면 수용시기까지 조합은 공탁을 하면 토지의 소유권이 조합소유가 되므로 행정대집행법에 의한 대집행이나 조합이 소유권자로서 명도소송을 통하여 강제 철거하게 됨. 4. 조합원아파트 가격은 어떻게 결정되고 일반분양자와 가격차이는 있는지? ① 조합원 아파트 가격의 산정은 대지비 및 건축비와 사업시행에 소요된 제반비용 등의 산출근거를 제시하여 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인 이상의 평가에 의하여 결정되는데, ② 재개발사업의 장기화와 공공시설의 설치 및 조합의 방만한 운영으로 인한 경비부담의 가중 등이 조합원 아파트 분양가의 요인으로 작용될 수 있음. ③ 일반분양가는 IMF로 인하여 주택공급에관한규칙이 개정되어 분양가격이 자율화되었으므로 조합이 분양성을 고려하고 인근 아파트 시세를 참작하여 자유로이 정할 수 있는 바, 조합원 분양가격과의 차이는 과거 분양신청시 시행하던 국민주택채권 액수 정도의 차이는 있는 것이 통례임. 5. 2채 이상의 주택을 가지고 있는 경우 아파트 분양권은 몇 개를 주는지? - 주택공급에관한규칙은 주택건설촉진법이 적용되는 사업에 있어 주택의 분양은 1세대 1주택의 원칙을 정하고 있으므로 주택을 아무리 많이 가지고 있더라도 분양되는 아파트는 1채이며, 나머지 금액에 대해서는 현금으로 지급되고 있으며, 여기에는 양도소득세가 부과되고 있음. |
